HTML

Jelzáloghitelek, pénzpiaci válság

Mi vezetett a jelzáloghitelek összeomlásához? Hogyan terjed szét a válság és mik lehetnek a következmények?

HTML

2009.01.27. 18:54 hhedy

Jelzáloghitelek és gazdasági krízis

Kis kamattörténet

 

A világszerte kiteljesedő pénzpiaci válság Magyarországot sem kerülte el, ahol talán leginkább a zsebünkre megy, az a jelzáloghitelek területe. Bizonyára mindenki emlékszik rá, hogy a 90-es években nem volt lehetőség deviza alapú jelzálogkölcsönök felvételére. Az akkori magyar alapkamatszint és a pénzintézetek nyereségéhsége az egekbe röpítette a hitelek kamtszintjét, elérhette, vagy túlszárnyalta a 30%-ot is. A bankok gyakran két ingatlanfedezetet, kezeseket kértek a hitelfelvételhez. Az ingatlanok értékét alábecsültették, az önerő mértéke jelentős volt. Egyéb hitelekre, pl. személyi kölcsönre itt nem térünk ki, azok akkor is most is csak szükségmegoldásként jöhetnek szóba, szinte megfizethetetlenek.

 

 A jelzáloghitelek egyre népszerűbbé válásával nyílt lehetőség kedvezőbb forint alapú hitelekre.A gazdasági helyzet stabilitásával egyidejűleg csökkent az alapkamat is, így a hitelek kamatai lassan lejjebb kúsztak. Állami támogatást kaptak a forintkonstrukciók, melyet már nemcsak a nagycsaládosok, hanme egyedülállók is felvehettek, sőt mindez kiterjedt a használt lakások piacára is. A köztisztviselők egyedülálló, kivételezett lehetőséghez jutottak. Később megjelent az euro és svájci frank alapú hitellehetőség is, mely robbanásszerű változás okozott a piacon, a jóval alacsonyabb kamatszintek szinte mindenkit elfordítottak a forinthitelektől, még annak megszüntetése is felmerült. Megszűnt az önerő, bizonyos esetekben az ingatlanok értékének 100%-át lehetett hitelbe felvenni.

 

Ingatlanárrobbanás

 

Mindezek az ingatlanárak egekbe szökését eredményezték és nem véletlenül. A magyar árak lényegesen a nyugatiak alatt voltak (még ma is), elindult a spekuláció. A külföldiek szabadon vásárolhattak, állami felvásárlások is jelentkeztek (pl. a honvédség számára). Először természetesen a legkurrensebb lakások, házak keltek el, de a meginduló rekonstrukciók, panelprogram vonzóvá tették a felújítandó épületeket is. Az ingatlancégek virágoztak, a lakosság ingatlanokba fektetett a rövid időn belüli magas hozam reményében. Az építőipar fellendülése példátlan volt, sorra épültek a népszerűvé váló lakóparkok. Az ilyen fellendülések után természetes a megtorpanás, de az eladók tartották áraikat, a tavalyi évig nem volt jelentős elmozdulás az árszintekben.

 

Az első jelek

 

2007 második felében hangozhatott fel először a válság szó, amelyet bankokkal, hitelpiaccal kapcsolatban emlegettek az USA-ban. A tőzsdék azonban mindezek ellenére szárnyaltak, új csúcsokat döntögettek, a jelzáloghitelek nem vesztettek népszerűségükből. Sőt az Egyesült Államokban a hitelek már letörlesztett hányadára is kölcsönt lehetett felvenni, ezek voltak az ún. subprime hitelek, amleyek összeomlása elindította a lavinát.

 

Az ingatlanpiac lelassulása, majd az ingatlanárak egyre gyorsuló csökkenése "kivette" a fedezetet a másodlagos hitelek alól. A bankoknak a likvidás beszűkülésével kellett számolniuk, a bankközi hitelezés a bizalomvesztéssel teljesen leapadt. Kiderült egyes pénzitézetekkel kapcsolatosan (a legnagyobb bankokról van szó!), hogy felelőtlenül gazdálkodtak, meggondolatlanul helyezték ki hiteleiket. A globalizmust sokan támadták, támadják, a pénzpiacnál globálisabb rendszer pedig nincs. Nem csoda hogy a válság elmélyült, kiterjedt más országokra is, kitört a gazdaságok legnagyobb ellensége, a pánik.

 

A válság közepén

 

A közgazdászok először az 1987-es válsághoz, majd egyre inkább az 1929-1933-as világválsághoz hasonlították a mostanit, méltán. Itt úgy tűnik a teljes bankrendszer összeomolhat, hiszen senki sem tudja mikor lesz vége, ami még elkeserítőbb: mi lesz a kimenetele, milyen hatással lesz más országokra. Szerkezeti átalakulásra van szükség a bankrendszerben, ennyi bizonyos. Az is biztos, hogy az államnak nagyobb szerepet kell vállalnia a válságkezelésben. Valószínűleg nem megoldás a bankoknak, vállaltoknak az adózók pénzéből jutattott támogatás, pedig hallhattuk a hírekben micsoda hallatlan összegekkel "oltották a tüzet" a.  gazdagabb  országokban. Az egyes államoknak a felhalmozott tartalékokból  gazdálkodnak,csak az a probléma, ha ilyen nem áll rendelkezésre, mint például Magyarországon. A gazdaság újbóli fellendülése hozhatna megoldást, de az ehhez szükséges források elérése kétséges.  Ha azonban nincs forrás, nem lesz költségvetésünk sem. A magyar pénzügyi hatóságoknál soha nem volt nagyob összefogásra szükség. Valahogyan ell kell újra érni a hitelpiaci likviditást, különben tovább romlik a helyzet. Azonban a bankok hitelkihelyezéseinél már nem azonos a helyzet a tavalyival, vagy még korábbival. A bankoknak ebben a helyzetben sokkal jobban megfontolják ki kaphat kölcsönt és milyen feltételekkel. Mi várható a jelzáloghitelek terén? A forint védelmében a jegybank jelentősen emelte az alapkamatot, ami eleve maga után vonja a hitelkamatok emelkedését. Több bank egyszerűen beszüntette a deviza alapú kölcsönöket. Újra éledhet tehát a forinthitel, ám a hitelfelvevők hozzászoktak az alacsony kamatokhoz. Ördögi kör ez, a bankoknak hitelfelvevőkre van szüksége, a hitelfelvétel feltételei azonban jelentősen szigorodnak.

 

Mire számíthatunk?

 

Nos, bizonyosan nem lesz 100%-ben felvehető hitel és újra kérhetnek önerőt, pótfedezetet, kezest. Az ingatlanbecsüsök ceruzája sem fog majd vastagon, ha jelzáloghitelről lesz szó. Fizetésigazolás kell majd, nem lesz elég a minimálbér. Egyszerűen jobban utána fognak nézni, ki, mikor, mekkora hitelt vehet fel. Ha az ingatlan nem olyan környezetben van, ahol általában az adás-vételek száma magas, nehéz helyzetbe kerülhet a kérelmező. Nem minden bank szüntette be a deviza alapú hiteleket, de ezek inkább csak euro alapúra korlátozódnak. Életbe léptették viszont a kamattámogatást

 

Mindezek következtében a lassú lemorzsolódást követheti egy nagyobb mérvű ingatlanáresés, amely a nyugati országokban már általános. A kínálat rohamosan nő, a kereslet ugyanilyen mértékben csökkan. A külföldi vásárlók elszivárogtak, sőt ők is eladnák itteni ingatlanaikat.

 

Egyes elemzők szerint még kb. egy évig tart, mire a világgazdaság kilábalhat a bajból, de ez inkább a fejlett országokra vonatkozik.  A jelzáloghitelek  azonban sok honfitársunk számára  elérhetetlenek lesznek a feltételek szigorítása, a magasabb kamatok miatt, az idillikus évek nem térnek vissza.

 

Címkék: piac hitel pénz kamat deviza jelzálog valuta